Можно ли купить квартиру на юридическое лицо

Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае такая сделка имеет некоторые особенности.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом

Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

• когда квартира покупается у другого физического лица;
• когда квартира покупается у юридического лица.

В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

• для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
• для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.  Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Перечень документов

Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:

• копия Устава;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
• доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
• документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.

Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:

• паспорт или учредительные документы юридического лица;
• свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
• выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
• правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
• техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
• выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
• согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
• доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).

Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30).

Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным).

Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.

В процессе оформления перехода права собственности через Росреестр помимо указанных выше документов потребуются заявления на отчуждение и вступление в права собственности, а также квитанция с оплаченной госпошлиной. Для юрлиц госпошлина уплачивается в повышенном размере 22000 р. Ее размер прописан в Налоговом кодексе и един для всей территории страны.

Документы на госрегистрацию сделки передаются в любом региональном отделении Росреестра или в МФЦ. По результатам процедуры юрлицо получает выписку из ЕГРН, подтверждающую правовой статус собственника.

Налогообложение покупки квартиры юридическим лицом

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.

При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.

На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах  и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.

Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года. Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования.

Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Особенность состоит в необходимости получения разрешения от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.

Налог уплачивается юрлицом только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. При нахождении квартиры в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/urlicom.html

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры у юридического лица

707 просмотров

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

• Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.

Пример: У некой компании есть служебное жилье, которое предоставляется сотрудникам, которые прописаны в одном регионе, а работают, например, вахтовым методом, в другом. Сотрудники получают документы, на основании которых они проживают в этой квартире.

Они, в теории, могут подделать документы на квартиру и продать ее как собственную недвижимость или совершить продажу от лица компании. Разумеется, такая сделка будет признана недействительной и покупатель одновременно лишиться своих денег и не получит право собственности на недвижимость.

Как доказывает практика, истребовать деньги с «продавцов» обычно не удается.

• Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.

Пример: Если цена намного ниже, чем рыночная стоимость, сразу после сделки компания может просто оспорить ее в суде на том основании, что сделка была совершена ошибочно, на неверную сумму.

В случае с завышенной ценой с покупателем может быть достигнута устная договоренность (нигде не зафиксированная) что он на самом деле покупает квартиру по рыночной стоимости, но во всех документах фигурирует завышенная цена.

В этом случае сделку можно будет оспорить в суде на том основании, что клиент не выплатил всю положенную сумму. И останется ему или существенно переплачивать, или возвращать недвижимость.

Оба варианта обычно реализуются параллельно с ликвидацией/банкротством компании и, на тот момент, когда клиент потребует вернуть ему деньги за недвижимость, раз уж право собственности было оспорено в суде, компания просто заявляет, что денег нет, мы банкроты и так далее.

• Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Пример: Предположим, есть застройщик «СтройДом», который действительно продает квартиры. Мошенники создают поддельную фирму «СтройДомПлюс», которая по всем документам якобы идентичная «СтройДом».

Потенциальному покупателю предлагается жилье по низкой цене, но, чтобы его зарезервировать, нужно заранее оплатить, предположим, 50% от стоимости и только потом заниматься оформлением всех документов.

Если клиент выполняет подобную операцию, мошенники просто исчезают и истребовать деньги с компании, которой фактически не существует, уже невозможно.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

При покупке недвижимости рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, которые будут сопровождать сделку, а также проверенных риелторов. Они смогут проверить все необходимые документы и тем самым дадут практически 100% гарантию того, что сделка будет совершена честно.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

Ипотека

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация.

Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна.

Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

С другой стороны, ипотечный кредит предполагает очень серьезную переплату. Например, при оформлении кредита в сумме 3 миллиона рублей на 30 лет под 9% годовых, за весь срок клиент заплатит 8701856 рублей, что почти в 3 раза больше, чем сумма кредита.

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено.

В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк.

Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

1. Найти подходящую квартиру.
2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
4. Подготовить документы покупателя.
5. Оформить договор купли-продажи.
6. Заплатить за недвижимость.
7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

• Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
• Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
• Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
• Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

В зависимости от ситуации может потребоваться проверка и других бумаг (например, документов на право собственности на земельный участок, где происходит строительство дома). Конкретный перечень бумаг сможет определить только опытный юрист.

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

• Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
• Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
• Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
• Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем.

Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе.

Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

• Детальная информация о сторонах сделки.
• Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
• Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
• Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
• Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
• Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Любая процедура купли-продажи квартиры, особенно в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо, может быть достаточно рискованной. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, потому подходить к процедуре следует крайне внимательно. Опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее распространенные проблемы и особенности. Они же могут сопровождать сделку, выступая как представители покупателя. Такая система позволит минимизировать любые риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции.

Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

В данной статье мы разберем все особенности, подводные камни и риски покупателя, решившегося на покупку квартиры и юридического лица.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров.

Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

• Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
• Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
• Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
• Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
• Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
• Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
• Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
• Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно.

Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру.

Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

• протокол собрания учредителей;
• письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения.

Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

• Лицензия застройщика.
• Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
• Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз).

Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком.

Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства.

Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Покупка квартиры на ооо плюсы и минусы

Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае такая сделка имеет некоторые особенности.

Покупка квартиры юридическим лицом

Заинтересовал вопрос — насколько геморно приобрести недвижимость юрлицу, и какие плюсы/минусы по сравнению с аналогичной покупкой физическим лицом? Т.е. если я приобрету квартиру, но не на себя оформлю (как физическое лицо а на юрлицо (к примеру, на ООО какой меня ожидает геморой и есть ли какие плюсы в данной схеме?

На форуме достаточно грамотных-толковых специалистов, в вопросе недвижимости вообще каждый второй наверное разбирается .

может кто чего дельного выскажет.
Заранее спасибо.

Вопросы навскидку: -Квартплата будет больше -Сможешь ли там прописаться? -У тебя юрлицо показывает прибыль достаточную для покупки квартиры? -Что будешь делать когда юрлицо закроется?

-ИМХО, Отобрать квартиру у юрлица проще чем у частного

-Квартплата будет больше Почему? -Сможешь ли там прописаться?

Зачем? Согласись, основная цель при покупке жилья — покупка жилых метров, а не «прописки».

«Прописка» (регистрация) тоже вроде как плюс в определенных случаях, но не настолько же все таки весомый -У тебя юрлицо показывает прибыль достаточную для покупки квартиры? Ну может у юрлица быть прямо таки удачный, что прибыль появилась вдруг

-Что будешь делать когда юрлицо закроется?

Ну юрлицо очень долгое время может вести «нулевое» существование, и даже в случае закрытия — продается это жилье, первому встречному, например мне -ИМХО, Отобрать квартиру у юрлица проще чем у частного В этом плане да, риск потерять хату больше — но ежели избегать сомнительных контрактов и сделок и жить практически честно?

Источник: https://mebel-inside.com/pokupka-kvartiry-na-ooo-plyusy-i-minusy/

Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение

Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения. Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица.

Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия.

Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п.

5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС.

В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

• 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
• 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/yur-licom.html