Может ли у квартиры быть 2 собственника

   Покупка квартиры у двух собственников – не сложная процедура в части оформления, трудности можно встретить на этапе подготовки документов.

Перед подписанием договора обязательно нужно заручиться согласием обоих владельцев квартиры, иначе все старания могут негативно отразиться на вашем кошельке.

Нужно выяснить моменты: действительно ли собственников двое, нет ли обременений на долях и несколько других нюансов.

Квартиры могут находиться не только во владении единственного человека, а в общей собственности. Например, несколько наследников не стали отказываться от своих долей в пользу кого-то одного, а оформили собственность на всех.

При этом общая собственность бывает двух видов:

Совместное владение квартирой означает, что хозяева имеют одинаковые права на жильё, то есть доли их не определены в процентном или цифровом соотношении. Совместная собственность, при этом, может быть оформлена как на двоих владельцев, и у них обоих имеются на руках свидетельства, а может и на одного.

Так часто получается, когда квартира покупается в браке. Пусть даже и оформляется свидетельство только на мужа или жену, но считается квартира общей.

Общая долевая собственность – это такой вид владения, когда доли физически определены. В свидетельстве на квартиру они обозначаются в дробном выражении, например ½ или 234/6547 доли в праве.

Если квартира в совместной собственности

  Когда свидетельство оформлено только на одного из владельцев, но фактически их двое (муж и жена, например), при продаже квартиры от второго собственника нужно получить нотариальное согласие. Иначе сделка может быть признана недействительной.

Как узнать, что квартира в совместном владении? Попросите продавца показать свидетельство на собственность, посмотрите дату его получения. Ещё нужно посмотреть свидетельство о браке (или о разводе). Если квартира куплена (или обменяна) во время брака, собственность – совместная. Требуйте нотариального оформления согласия второго собственника.

Если же у обоих собственников есть свидетельства, согласие на продажу они должны выразить оба (устное, не нотариальное).

Внимание!
С 15 июля 2016 года свидетельства о собственности выдавать перестали. Теперь основным документом является выписка из Росреестра. Однако выданные ранее свидетельства действительны.

Когда продавец предоставляет свидетельство, а в нём вы видите, что собственность долевая (так и указано – доля в праве), смотрите на обратной стороне свидетельства остальных собственников.

Каждый из них должен быть согласен на продажу своей доли.

Как оформить

Сама сделка регистрируется в местном отделении Росреестра. Но документы можно подать и в ближайшем МФЦ. Прийти на регистрацию нужно лично, или это может сделать представитель по нотариальной доверенности. Что нужно принести:

• паспорта и продавцов, и покупателей;
• договор купли-продажи (в копиях по количеству сторон договора, плюс один для регистратора);
• свидетельства на квартиру.

Госпошлина составляет 2000 рублей.

Как составить договор

Договор купли-продажи составляется по общему правилу, но в него вписываются оба собственника. Если на одном листе текст не уместится (можно печатать на обеих страницах листа), листы придётся сшить. На место шва регистратор приклеит наклейку.

Передаточный акт не пришивается!

Договор можно составить по нашему образцу.

Что нужно учесть

Не передавайте задаток, если не получено согласие от обоих продавцов. Если сделка не состоится, его, конечно, можно взыскать в суде, но это время и деньги. Как поступить:

• закажите самостоятельно в Росреестре (или потребуйте свежую у продавца) выписку на квартиру из ЕГРП (можно и он-лайн заказать); 
• выясните собственников квартиры (сравните с документами продавцов); 
• выясните, не куплены ли доли в браке (иначе требуйте оформления нотариального согласия супругов); 
• составьте и подпишите договор купли-продажи до передачи денег (деньги можно передать при подписании передаточного акта).

Если передаёте задаток, составляйте договор задатка (не аванса). По закону, если от сделки откажетесь вы, задаток останется у продавца. В обратном случае, продавцы обязаны будут вернуть его вам в двойном размере.

Откажитесь от сделки, если один из собственников не согласен на продажу или свидетельства не оформлены. Был такой случай: умер дедушка, и два его сына решили квартиру продать, но свидетельства ещё не оформили. Подписали предварительный договор и взяли деньги за квартиру.

Позже выяснилось, что у них был ещё брат, который умер. Но от брата остались дети. По праву трансмиссии дети умершего брата наследуют долю вместо него.

То есть, квартира должна была делиться на три доли (столько было детей у наследодателя). В итоге наследство было оформлено на всех, но дети умершего брата отказались продавать свои доли.

Деньги покупатель вернул через суд, но время было упущено, квартиры подорожали.

Покупка квартиры у двух собственников при категорическом отказе одного из них невозможна, но можно купить долю у одного владельца. В судебной практике встречаются такие случаи, когда судья лишает права собственности одного из владельцев, чья доля мизерная.

Например, на одного владельца оформлено право на 99/100 доли в праве на квартиру, и 1/100 – на второго. При таком раскладе по аналогии суд имеет право лишить владельца маленькой доли в пользу второго, а взамен взыщет компенсацию за эту долю. Размер компенсации определяется судебным экспертом.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pravila-pokupki-ne-odin-sobstvennik.html

Два владельца квартири

12.2013

В квартире прописана мама, я нет. право собственности имеем обе. на мне 2\3 кв. на маме 1\3. мама продавать не хочет, а мне нужно ее продать. могу ли получить хотябы свою часть. мама подарить 26.02.2012

Здравствуйте! Имеется 3-х комнатная квартира, приватизированная. 2 собственника. 1/2 доля — несовершеннолетний ребенок девочка 8 лет. Зарегистрированы на жилплощади она сама, ее мать инвалид 20.

2 хозяина квартиры и сдача комнаты

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, осуществляется их свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и защищаемые законом интересы других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).

В одной квартире два собственника. имеет ли право один из собственников сдавать в наем комнату, без согласия другого?

может ли один собственник сдать свою комнату — В двух комнатной два.доли выделены в натуре. может ли один сдать свою комнату. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 417 раз.

Задан 2013-01-27 10:48:58 +0400 в тематике «Жилищное право» Можно ли сдавать комнату в приватизированной коммунальной квартире БЕЗ согласия других собственников? Самара — Можно ли сдавать комнату в приватизированной коммунальной квартире БЕЗ согласия других собственников? Самара.

В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?

Основной особенностью права на распоряжение общей собственностью является то, что собственниками и, соответственно, распорядителями, является несколько лиц. Если один из хочет совершить какое-либо действие с общим имуществом, то ему понадобится согласие вех остальных владельцев; в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Но даже если участник общей долевой собственности получил согласие на продажу своей доли, единственное, что он может сделать – это выделить долю в натуре.

Итак, двое собственников квартиры обратились в районный суд. В их иске была просьба обязать управляющую компанию присылать «письма счастья» каждому персонально, а не один квиток на квартиру.

Со слов истцов вырисовывалась следующая картина. Хорошая в областном центре принадлежит одновременно троим хозяевам. Однако третий владелец в ней не проживает и, соответственно, за услуги ЖКХ не платит.

Если долевые собственники квартиры не могут договориться

В этом случае другой долевой собственник имеет преимущественное право выкупа доли.

Если он не выкупает долю – другой долевой собственник вправе продать свою долю третьим лицам по цене не ниже предложенной другому долевому собственнику ( статья 250 ГК РФ);

– один долевой собственник дарит свою долю ( часть доли) третьему лицу. В этом случае у другого долевого нет преимущественного права ( пункт 2 статьи 246, пункт 1 статьи 250 ГК РФ);

– долевые собственники заключают между собой соглашение о совместном использовании квартиры ( см.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Исключение составляют коммунальные, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять.

Как продать квартиру с двумя (несколькими) собственниками?

Разрешение это должно быть заверено нотариально.

1. В первую очередь нужно получить согласие второго, третьего и всех остальных собственников квартиры на продажу принадлежащей продавцу доли.

Этот документ подлежит обязательному нотариальному заверению. К сожалению, квартира с двумя собственниками нередко становится камнем преткновения для тех, кому принадлежат в ней доли.

Договориться получается далеко не всегда.

Как продать квартиру, если два собственника?

Если являются ограниченно способные, несовершеннолетние или недееспособные лица, то для того чтобы продать квартиру потребуется получить постановление на разрешение продажи от местных органов опеки и попечительства со специальной резолюцией главы администрации района.

1. Для начала стоит получить от второго собственника нотариальное разрешение на продажу.

Как продать квартиру, если собственником является ребенок?

Источник: http://advokat-benik.ru/dva-vladelca-kvartiri-64849/

Как продать квартиру если 2 собственника?

› Имущественные споры › Совместная собственность

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Покупка дома или квартиры с двумя или более собственниками довольно серьезный процесс, который требует знаний всех нюансов продажи.

Многие люди продают недвижимость за более малую цену, чем она стоит на самом деле. Покупатели радуются такой цене и приобретают ее, не задумываясь. А тем самым в доле находится еще одно лицо, которое вправе расторгнуть сделку.

Продажа имущества, где имеется один хозяин, намного легче и безопасней, но и с двумя хозяевами тоже возможно, но с соблюдением всех правил.

Как продать квартиру если два собственника — при долевой собственности

Сделка с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, может быть осуществлена только с согласия всех лиц, которые имеют равные права на недвижимость.

Обоюдное согласие по продаже квартир можно составить, обговорив все нюансы продажи в устной форме.

По закону, во время непосредственно самой продажи, все собственники должны дать свое согласие на продажу в присутствии нотариуса. Данное правило является необходимым для совершения купли — продажи, так как оно обезопасит нового владельца квартиры от дальнейших проблем.

Произвести оценку продаваемой недвижимости можно самостоятельно или привлечь независимого эксперта, работающего исключительно в таких направлениях. Цена за данную услугу может быть различна, так как она определяется от места, в котором находится недвижимость.

Для того чтобы привлечь покупателей, можно воспользоваться тремя способами:

• подать объявление в газеты;
• разместить на сайтах;
• привлечь риэлтора.

Отметим! Третий способ более дорогой, потому что обратясь в риэлторскую компанию, вся работа будет сделана за продавца имущества.

Порядок действий

Для того чтобы произвести продажу недвижимости с двумя собственниками, необходимо:

• если есть долевой владелец. Должен присутствовать письменный отказ от своей доли на недвижимость.
• если совместный собственник. Он должен быть непосредственно в курсе продажи и не иметь никаких претензий.
• если несовершеннолетнее лицо. Так как такой собственник не имеет право на распоряжение своей имущественной долей до 18 лет, то в договоре должна быть подпись со стороны органов опеки.

Чтобы правильно произвести продажу квартиры с 2 собственниками, которые находятся в долевой собственности, необходимо полностью соблюдать все правила и условия продажи, которые предусмотрены законом Российской Федерации, а именно:

1. Поставить в известность всех людей, которые имеют права на недвижимость.
2. Нотариально удостоверить все согласия от владельцев.
3. Произвести полное согласование по условиям сделки.
4. Сделать регистрацию сделки.
5. Договориться о путях оплаты.

Примечание! Если второй собственник несовершеннолетний, обязательно необходимо потребовать разрешение органов опеки. Только их подпись должна быть в договоре сделки.

Необходимые документы

Документы, которые необходимы для продажи:

1. Договор купли — продажи недвижимости.
2. Свидетельство, которое подтверждает права на квартиру со стороны продавца.
3. Отказ от своей долевой собственности от второго хозяина. Он должен быть составлен письменно.

Примечание! Все документы по сделкам лучше всего заверять нотариально. В случае, если будет встречный иск о признании недействительности сделки, у покупателя будет преимущество в лице нотариуса.

Уплата налогов

Та недвижимость, которая имеет более одного хозяина, также обязует выплату налога в казну государства в случае продажи ее другим лицам.

На данный момент существует два вида исключения из правил, которые позволяют не уплачивать налог:

• если недвижимость была во владении больше трех лет;
• если сумма от продажи составила меньший процент, чем при ее покупки.

Во всех остальных случаях, действует единая система выплат налогов:

• для резидента — 14% от всей суммы;
• для нерезидента — 31%.

Как продать квартиру, если два собственника — при совместной собственности

Совместная собственность двух лиц подразумевает наличие двух равноправных владельца недвижимости. Частыми лицами являются люди, которые приобрели квартиру во время совместного проживания.

Сам факт продажи такого имущества происходит с составлением простого письменного заявления о продажи.

Во время заключения сделки необходимо:

1. Составить заявление о переходе всех прав на дом к другому лицу.
2. Оба хозяина недвижимого имущества, должны присутствовать.
3. Госпошлина за продажу не уплачивается.

Существует два этапа продажи:

• Выделить долю из совместной квартиры. Другими словами, произвести раздел имущества между двумя собственниками.
• Сделать продажу всех долей.

Отметим! Обе сделки можно оформить в одном соглашении, но только в нотариальной конторе.

Можно ли продавать квартиру, если один из собственников против?

Очень часто можно столкнуться с такой ситуацией, если один из собственников против продажи своей доли в имуществе.

В таких случаях существует два выхода:

• договориться с собственником и сделать отчуждение имущества;
• купить все долевые части по отдельности.

Без согласия всех хозяевов недвижимости не стоит производить покупку жилья. Так как в дальнейшем тот кто был против, может подать заявление в суд о признании недействительности и ничтожности сделки. В таких судах покупатели очень часто проигрывают и остаются без жилья.

В нотариальной практике известно 48% случаев, когда происходила покупка жилья, при этом один из собственников был против, практически все сделки были аннулированы судом.

Продажа квартир или домов, которые имеют сразу несколько собственников, довольно распространенное действие, но многие стараются обходить их стороной. Конечно, данные сделки являются очень опасными, так как есть риск при неграмотно составленных документах, остаться и без денег, и без жилья, другими словами стать жертвой обмана.

Отметим! Один из хозяевов может запросто не поставить в известность второе лицо, которое имеет права на квартиру и произвести продажу. В дальнейшем начинаются суды и покупатель проигрывает дело. Поэтому, прежде чем покупать, лучше убедиться, что документы в порядке и никто не против. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры с двумя собственниками — порядок действий, необходимые документы, уплата налоговСсылка на основную публикацию

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/sovmestno/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty-uplata-nalogov.html

Особенности покупки квартиры у двух собственников

​Покупка квартиры – это важный процесс, итогом которого является смена собственника недвижимости. И самым важным здесь является не выбор конкретной квартиры, которую хочется приобрести, хотя это, безусловно, очень актуально, а правильное оформление сделки по купли-продажи недвижимости.

Ведь в случае чего, можно потерять и жилье, и деньги, что обернется для покупателя катастрофой. Поэтому ответственно подойти к заключению договор купли-продажи и разузнать важные нюансы по приобретению собственности просто необходимо для безопасности и подстраховки.

Сегодня мы раскрываем все особенности покупки квартиры у двух собственников.

У любой недвижимости существует собственник. И чаще всего собственников несколько. Их бывает несколько даже тогда, когда в свидетельстве о собственности на квартиру написано, что один.

Чтобы не нарваться на неприятные ситуации, лучше досконально изучить документы и выяснить, сколько все-таки собственников у данного объекта на самом деле.

При покупке квартиры с двумя и более собственниками существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать.

Почему возникает общая собственность?

И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.

Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:

• Покупка двумя людьми;
• Приватизация на несколько человек;
• Унаследование несколькими лицами;
• Покупка в браке.

Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:

1. Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
2. Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).

Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой.  Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.

Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям. Исходя из этих оснований, формируются и нюансы покупки квартиры у 2-х собственников.

Нюансы при покупке квартиры у двух «долевых» собственников

Если у квартиры два собственника, у каждого из которых по доле, то продавцом должны выступать они оба, если осуществляется продажа целой квартиры. С таким же успехом один из владельцев может реализовать свою долю, на это разрешения второго собственника не требуется.

В случае если осуществляется покупка целой квартиры, находящейся в долевой собственности, то у продавцов должно быть два свидетельства о собственности – на каждого из них. Это значит, что продавать они будут как бы каждый свою долю.

  Здесь важно обратить внимание на договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны уже не два, как в случае с одним собственником, а три лица – покупатель и два продавца.

Составлять два договора – с каждым по отдельности –  не требуется, необходимо лишь указать обоих в одном документе купли-продажи.

Скачать договор при покупке квартиры у двух собственников (образец/бланк).

В процессе покупки необходимо обратить внимание и на договор задатка. Там обязательно также прописываются оба собственника, и сумма задатка делится пополам – на каждого. Расписки составляются обязательно в письменной форме каждым из продавцов, которые пишут о том, что получили задаток (в пропорциональной части).

Может существовать другой вариант покупки квартиры, без присутствия другого собственника. В этом случае ее продает один и собственников, но у него обязательно должна быть нотариальная доверенность от другого владельца, по которой он вправе осуществлять продажу самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников

Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца.

Ведь если имущество приобретено в браке, то без его согласия осуществить покупку не представляется возможным. А если и представляется, то это будет уже мошенничество. В таком случае пострадавшее лицо может обратиться в суд, в течение 1 года, с иском, и ему вернут его законные метры.

Поэтому, наличие согласия супруга обязательно – в первую очередь в этом должен быть заинтересован покупатель, дабы не остаться у разбитого корыта. Такое согласие должно быть не только получено в письменной форме, но заверено нотариально, что в дальнейшем убережет от вопросов.

При регистрации квартиры в регистрационной палате это согласие обязательно предъявляется.

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Можно обойтись без согласия супруга в случае, если есть брачный договор, в котором четко прописано, что покупаемая квартира принадлежит продавцу, и его супруг на нее не имеет прав.

Таким же действием обладает договор дарения, а также имущество, полученное путем наследования собственника – здесь никаких притязаний на недвижимость супруг не имеет, его согласие не требуется.

В любом случае, заключается договор купли-продажи с одним собственником, но следует убедиться в наличии у него подтверждающих документов на право единоличной продажи.

Но квартира, находящаяся в совместной собственности, предполагает не только брак. Поэтому, при продаже объекта необходимы нотариально заверенные согласия всех собственников квартиры.

Если одним из собственников квартиры является ребенок

Что делать, если одним из собственников покупаемой квартиры является ребенок? Здесь совсем недостаточно согласия его родителей или опекунов.

Для того чтобы приобрести имущество, принадлежащее двум владельцам, один из которых – несовершеннолетний, нужно получить соответствующее согласие у органов опеки.

Разрешение, естественно, получают родители или опекуны, но покупатель должен удостовериться в том, что такие разрешения получены. Иначе сделку могут в дальнейшем признать незаконной.

Также стоит посмотреть на перечень лиц, прописанных в квартире. Если там прописан ребенок, это тоже является своего рода препятствием к покупке. Просто так выписывать его нельзя, запрещают органы опеки. Поэтому, стоит убедиться, что несовершеннолетних детей в этом списке нет. А если есть, стоит дождаться того момента, когда его оттуда выпишут и пропишут по другому адресу.

Разновидность общей долевой собственности: коммунальная квартира

​С коммунальными квартирами дело обстоит несколько иначе. Там тоже могут быть как два собственника, так и больше. Коммунальная квартира относится к общей долевой собственности, где распределение долей происходит согласно площадям занимаемых комнат.

Но существуют и места общего пользования – коридор, кухня, санузел – являющиеся, соответственно, общим имуществом, которое также должно быть распределено по долям.

Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать.

Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.

К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли.

То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу. Отказы должны быть письменными.

Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав. Поэтому наличие этих документов необходимо четко проконтролировать при покупке.

В случае если получить отказ самого собственника невозможно по каким-либо причинам, его необходимо оповестить, послав письмо с уведомлением о вручении. После такого извещения должен пройти месяц, и только затем квартиру можно продать.

Если у вас остались какие-либо вопросы по покупке квартиры у двух и более собственников, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

Покупка квартиры у двух собственников в 2019 году

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Чаще всего квартира находится не в единоличной собственности, а принадлежит нескольким лицам. О том, каковы особенности покупки квартиры у двух собственников в 2019 году, поговорим ниже.

Что нужно обязательно знать покупателю

Совместное владение недвижимости – это, скорее, норма, нежели исключение. Причинами, почему два человека оказались совладельцами квартиры, могут быть:

• покупка квартиры во время брака;
• получение жилья в наследство несколькими людьми;
• приватизация супругами своей квартиры;
• приобретение жилья несколькими людьми одновременно и т.д.

Имеется два вида такой собственности:

• долевая – ситуация, когда доли четко распределены между собственниками;
• общая – доли не распределены, но каждый собственник не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго.

Каждый из типов владения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать покупателю. Если приобретать жилье у долевых собственников, то потребуется включить каждого из них в договор или даже составить с каждым из них отдельное соглашение. Если же распорядителями имущества являются несколько людей, объединенных общей собственностью, то договор составляется с одним из них, но остальные должны дать свое согласие.

Также «общие» собственники могут заранее распределить свои доли и продать их по отдельности или в рамках одного договора.

Проверка квартиры: берегись мошенника

Перед тем, как окончательно договариваться о цене и прочих аспектах договора купли-продажи, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, а также убедится, что все собственники согласны с продажей.

Так, при приобретении квартиры у супругов нужно:

• проверить, есть ли официально оформленное согласие на продажу со стороны второго супруга;
• если в числе собственников есть ребенок, то затребовать разрешение органов опеки;
• если доля принадлежит недееспособному, также потребуется разрешение от опеки.

При проверке юридической чистоты нужно:

• проверить сведения, находящиеся в свидетельстве о праве собственности – там всегда указывается количество сособственников и соотношение их долей;
• заказать выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что жилье не находится под обременением, например, под ипотекой, или под арестом;
• запросить у собственника нотариально заверенное разрешение на продажу от других лиц, имеющих приоритетное право выкупа (для коммунальных квартир);
• посмотреть на сайте приставов, не ведется ли исполнительное производство в отношении продавца;
• уточнить на сайте суда, не является ли продавец ответчиком по имущественному спору.

Только когда вы убедитесь, что никаких проблем с приобретаемой квартирой нет, можно переходить к оформлению покупки.

Приобретение у долевых собственников

Скачать образец договора покупки квартиры у двух собственников

Если владельцами недвижимости являются два собственника, и у каждого выделена доля, то при продаже целой квартиры они являются независимыми продавцами. Но работать с ними по двум договорам не нужно, несмотря на то что, в принципе, это допускается. Лучше составить одно соглашение, в котором указаны роли всех троих – двух продавцов и одного покупателя.

В договоре приводятся данные обоих свидетельств о собственности – каждого продавца по отдельности. Технически это выглядит, как если каждый владелец доли продает ее независимо от другого.

Но иногда составления двух договоров не избежать – например, когда продавцы находятся в разных регионах или принципиально не общаются друг с другом. В таком случае покупатель сможет купить долю у одного собственника, а затем – у другого. Согласия второй стороны не требуется в любом случае.

Кроме того, один из владельцев может выписать через нотариуса доверенность на право продажи своей доли. Тогда покупатель взаимодействует только с одним продавцом: тот продает ему одновременно свою долю и второго сособственника по доверенности.

Если собственники владеют жильем совместно

Скачать образец договора согласия супруга на продажу квартиры

Совместная собственность обычно образуется, когда жилье покупают супруги, состоящими в официальном браке. Фактически владельцем жилья является только один из них – на которого оформлялась квартира.

Но если недвижимость приобретена в браке, то при отсутствии согласия второго супруга продать ее не представляется возможным.

Иначе действия участников сделки расцениваются как мошенничество, и любой суд расторгнет незаконную сделку.

Согласие оформляется на специальном бланке и заверяется нотариусом.

Единственное исключение из правила – если супруги заключили между собой брачный договором, в котором оговорено, что только один из них является полноправным собственником и может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.

Кроме того, совместная собственность может возникнуть у наследников и близких родственников, если квартира приобреталась в ипотеку и один из них выступал созаемщиком. Так что, если у продавца есть родственники, необходимо заручиться их согласием.

Особенности покупки, если собственник – ребенок или недееспособный

Если продавцами являются родители, а в числе обладателей доли есть ребенок, то купить такое жилье просто не удастся. Чтобы выкупить такую недвижимость, родителям сначала придется заручиться согласием в органах опеки.

В свою очередь, чиновники дадут разрешение на продажу, если только ребенку предоставляется одновременно доля в другом имуществе. Таким образом, реально купить такую недвижимость только при проведении альтернативной сделки.

Чаще всего ребенок становится владельцем доли, если жилье приобреталось за материнский капитал. Поэтому проверьте, не была ли оформлена ипотека и снято ли обременение. Иначе при проведении сделки можно столкнуться с неприятными «сюрпризами».

Если в числе собственников находится гражданин, признанный судом недееспособным, то другому владельцу жилья также надо будет заручиться согласием органов опеки.

Также следует уделить внимание моменту выписки. Лучше, если детей и недееспособных граждан выпишут до продажи жилья. Это никак не помешает регистрации передачи права собственности, но в будущем могут возникнуть сложности с выпиской.

Как покупается коммунальная квартира

Если же покупатель желает приобрести комнату в коммуналке, то ситуация несколько сложнее. Комната в такой квартире часто оформляется в общую собственность жильцов, например, мужа и жены. Но в квартире имеются места общего пользования – туалет, кухня, прихожая. Данную площадь необходимо распределить по долям.

Это производится у нотариуса с общего согласия всех собственников, в том числе владельцев других комнат. Кроме того, остальные жильцы должны дать письменное согласие на продажу комнаты, так как они имеют приоритетное право выкупа. Это делается опять-таки у нотариуса.

Как составляется договор

Форма договора приобретения квартиры у двух собственников в целом не отличается от обычной. Единственное различие – в качестве продавца будут указаны два лица. Потребуется расписать, какова доля каждого из них, а также привести их личные данные.

В договоре необходимо указать следующие сведения:

• место составления соглашения и текущая дата;
• наименование документа;
• данные о покупателе и продавцах, включая их паспортные данные, адрес проживания и телефон для связи;
• данные о размере и стоимости долей, принадлежащих обоим собственникам;
• адрес расположения недвижимости;
• характеристики объекта – площадь, количество комнат, этаж и т.д.;
• кадастровый номер квартиры;
• стоимость жилья;
• сколько средств уже было передано собственникам по предварительному договору в качестве аванса или задатка;
• способ и порядок оплаты (например, наличными, путем межбанковского перевода, с использованием банковской ячейки и т.д.);
• права и обязанности сторон;
• порядок разрешения споров.

В конце ставятся дата и подписи всех трех участников сделки: двух продавцов и одного покупателя.

Таким образом, покупка квартиры у двух собственников – достаточно обычная правовая процедура. Покупателю лишь необходимо убедиться, что второй владелец недвижимости согласен ее продавать и заручиться письменными подтверждениями этого.

Сложности возникают, если вторым собственником является ребенок – но они должны разрешаться родителями несовершеннолетнего. Форма договора не отличатся от стандартной, только вместо одного продавца указываются оба.

Надобности составлять два отдельных договора нет.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

Покупка квартиры у двух собственников в 2019 в ипотеку особенности

Покупка квартиры у двух собственников предполагает добровольное согласие на сделку того и другого владельца. В случае отсутствия договоренностей продавцов, покупателю, скорее всего, придется отказаться от сделки.

Купить жилье, без согласия на то второго владельца – не представляется возможным. В любом случае, потенциальному собственнику квартиры необходимо соблюсти все нюансы проведения сделки, чтобы сохранить не только время и нервы, но и собственные финансовые средства.

Понятие общей собственности и виды

Чтобы иметь представление о том, как происходит передача права собственности от двух и более владельцев жилья, нужно понимать, что это право из себя может представлять и каковы пути его возникновения.

Есть несколько путей, как может возникнуть совместное владение недвижимым имуществом.

Действующие правовые нормы предполагают следующие возможные варианты появления у квартиры нескольких законных собственников:

1. приобретение путем наследования;
2. приватизации квартиры, в этом случае доли получают все зарегистрированные в ней на момент проведения процедуры жильцы;
3. покупка жилья семейной парой после заключения официального брака;
4. праву собственности предшествует паевой взнос при покупке жилья несколькими лицами.

В свою очередь, стоит обратить внимание, что право общей собственности разделяется еще на два вида:

1. Когда доли четко определены – общая долевая собственность
2. Доли не определены, недвижимость принадлежит нескольким лицам – общая совместная собственность.

Переход от второго типа к первому возможен. Для этого необходимо заключить у нотариуса документ, который будет разделять объект на доли между собственниками.

Совместное владение недвижимостью накладывает обязательство на каждого из собственников считаться с интересами других распорядителей. Так, владелец доли имеет право обратиться в суд после совершения сделки с целью признать ее недействительной, в случае, если второй собственник не заручился согласием на проведение подобных манипуляций со своей частью жилья.

Важно понимать, что даже имея согласие на руках, при общем долевом виде собственности, возможно только выделение доли в натуре. Только коммунальные квартиры являются исключением в этой ситуации.

Покупка квартиры у «долевых» собственников

Чаще всего к такой недвижимости относятся так называемые коммунальные квартиры. Такая недвижимость, в большинстве случаев, принадлежит нескольким собственникам и попадает под тип общего долевого владения. Границы долей формируются на основании комнат в квартире, места общего пользования являются общими.

В случае реализации всей квартиры, продавцами должны выступать все владельцы долей. Кроме того, каждый из собственников вправе продать свою долю, но с учетом обязательных нюансов проведения сделки.

В случае продажи, здесь возникает необходимость заключить соглашение, в котором будут четко обозначены доли уже в местах общего пользования для каждого собственника долей. Случается так, что дольщики не могут прийти к общему мнению, относительно распределения частей мест общего пользования. Решение этой проблемы только одно – обращение в суд.

Следует учитывать, что когда одна из долей выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение. Это значит, что в первую очередь, предложение о покупке должно поступить сначала остальным жильцам, а в случае их отказа – третьим лицам.

Оформляется уведомление в простой письменной форме, на котором ставится подпись жильцов. Возможно направление заказным письмом. Передача приоритетного права третьим лицам запрещена.

Не стоит пренебрегать уведомлением других собственников коммунальной квартиры.

Это может иметь очень серьезные последствия, ведь даже после заключения сделки, любой из них будет иметь возможность обратиться в суд и восстановить свои права на приоритетное приобретение. На это у него будет три месяца.

Если суд удовлетворит требование соседа, то новый владелец лишится жилья, оставив за собой только лишь право на возмещение ущерба со стороны продавца, что является не самой приятной процедурой.

Есть случаи, когда сделка может быть не просто ограничена, но и отменена судом уже после ее заключения. Так, в случае, если новые жильцы привели к ухудшению условий проживания, которые имели место быть до их заселения, остальные собственники имеют право на обращение в суд.

Помимо этого, ограничения накладываются тогда, когда потенциальный покупатель не имеет права на проживание в коммунальном жилье по закону. К примеру, лица с открытой формой туберкулеза не имеют права жить в такой недвижимости.

Если квартира покупается полностью, у продавцов должно быть несколько свидетельств о собственности, их число соответствует количеству собственников долей. При этом, в договоре купли-продажи количество сторон, в отличие от типовой сделки будет так же отличаться. Важно, чтобы в нем, кроме покупателя содержались данные обо всех дольщиках.

В случае заключения задатка, в составленном документе должны быть подписи всех владельцев долей приобретаемой недвижимости. Письменная расписка должна быть получена так же от всех участников договора.

Кроме того, сделка может быть заключена по двум договорам и более в разный временной промежуток. Но в этом случае она теряет статус многосторонней.

Кроме того, покупатель не может быть уверен в том, что продавец одной из долей не передумает.

Особенности такой процедуры состоит в том, что она не отменяет обязательного письменного уведомления о продаже другого владельца доли.

Закон не запрещает выступать в качестве представителя одному из собственников. Но в этом случае он должен иметь письменную доверенность на совершение подобных действий, которую обязательно должен заверить нотариус.

Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

В 2019 году нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:

1. составленного брачного контракта, который четко регламентирует единоличное право одного из супруга на данную недвижимость;
2. квартира досталась лицу по наследству;
3. недвижимость была подарена с оформлением соответствующего договора.

В этих случаях второй супруг не может претендовать на данную квартиру.

Если в числе собственников собственников ребенок

В том случае, когда одним из собственников является ребенок, не достигший возраста совершеннолетия, понадобится разрешающий документ от органов опеки и попечительства. Выдаваться он будет родителям, либо законному представителю. Точно также придется поступать даже при продаже доли в жилье, если ребенок значится, как один из собственников.

На практике, чаще всего такие сделки встречаются при покупке квартиры, которая ранее была приобретена за счет средств материнского капитала.

Если объект недвижимости в кредите?

Чаще всего, если семейная пара приобретает жилье в ипотеку, она становится созаемщиками, и имеет равные права на квартиру. В случае, если долговой договор не закрыт, кроме согласия двух владельцев, требуется разрешение банка.

Кредитная организация должна дать свое разрешение на продажу объекта недвижимости, в счет погашения долга за счет средств, передаваемых покупателем, или переоформления ипотечного договора на новых владельцев квартиры. В последнем случае покупатель должен подтворить свою платежеспособность.

Заключение

Покупка квартиры у двух собственников не вызовет трудностей, если заранее изучить данный вопрос.

Главное – это опираться на четкий и конкретный алгоритм действий.

Что же касается сделок при количестве собственников, превышающем одного, единственное, что будет нужно, это согласие всех, причастных к объекту лиц.

Помните, что законом предусмотрены варианты разрешения любых споров, а вопрос человеческого фактора – это единственное, что может помешать совершить удачную сделку.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте.Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov/