Что такое доходный дом в 19 веке

Что такое доходный дом? Жилой дом с множеством квартир, предназначенных для передачи в аренду, назвали доходным домом. Второе значение выражения доходный дом – архитектурный стиль середины девятнадцатого века стран Европы.

Обычно в таком здании квартиры группируются вдоль коридоров или вокруг лестничных маршей, все имеют сходную планировку. Постройка здания предполагала устройство небольшого внутреннего дворика, основная же часть земли домовладельца была под самим строением.

Архитектурно оформлялся только уличный фасад.

Доходные дома находились в собственности частных лиц и различных учреждений и организаций.

В России девятнадцатого века домовладельцами, извлекающими доход от сдачи квартир в аренду, были даже учебные заведения, монастыри и приюты сирот, благотворительные организации.

Нередко сами архитекторы, если позволяли им средства, строили доходные дома для себя лично. По своей сути это гостиницы, но с длительным проживанием – до десятков лет.

Зарубежный опыт

Европейские страны являются родоначальниками доходных домов в смысле их современного понимания. Стандартное обустройство дома аренды – это первый этаж занимают торговые предприятия, а все верхние этажи отводятся под жильё.

Жители Германии из всего европейского населения более всего предрасположены к аренде квартир в доходных домах, их даже прозвали «нацией арендаторов».

Число жилых зданий для сдачи квартир в аренду среди всей недвижимости Германии достигает тридцати процентов, а более половины жителей отдают предпочтение аренде квартир, а покупают их ближе к сорока годам.

Доходные дома воспринимаются как особого рода гостиницы, обустроенные для продолжительного проживания. В странах Западной Европы прошлого века доходные дома получили широкое распространение, и владельцев собственного жилья там мало. Большая часть населения Европы для постоянного проживания использует арендное жильё и не чувствует себя ущемлённой в каких-то правах.

Немного истории

Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.

В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.

Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках.

В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность.

В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.

Достоинства доходного дома

Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:

• профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома,
• нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов,
• жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства,
• у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей,
• отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.

Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений.

Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату.

Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.

Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду.

Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки.

Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.

Кто будет инвестором строительства российских доходных домов

Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города.

Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату.

Гораздо больший интерес вызывают квартиры экономкласса, насколько доходными будут объекты с такими квартирами?

Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций.

При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет.

Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.

Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.

Общественное мнение показывает, что с появлением доходных домов желающих вселиться в них за небольшую плату будет предостаточно. Сегодня доходными домами называют здания, возведённые именно для того, чтобы в нём жили квартиросъёмщики. Основанием для вселения в такое здание является договор найма или аренды квартиры.

На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму.

Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги.

На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.

Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:

• Татарстан,
• Краснодарский край,
• Самара,
• Новосибирская область и другие.

Можно ожидать, что в недалёком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: каждой семье – отдельную квартиру!.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/dohodnyiy-dom-v-rossii-chto-eto-takoe-kak-postroit-dohodnyiy-dom

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба.

Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом, его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду.

В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника.

По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё.

Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам.

При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место.

При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период.

После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам.

На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5bc7182b0c766100a68f4ee3

Дома 19 века: особенности архитектуры. Деревенские дома. Дом дворянина. Доходные дома в России 19 века

Дома 19 века – это характерный признак новой эпохи развивающегося капитализма. В это время облик больших городов России сильно менялся.

Технический прогресс и крепнущий новый класс – крупное купечество, владельцы фабрик и заводов ставили перед архитекторами новые задачи. Строились новые типы зданий, вокзалы, большие магазины, зрелищные сооружения: театры, цирки.

Капитализм в архитектуре характеризовался и появлением в городах доходных многоквартирных домов.

Дома 19 века

Российское общество XIX века было сословным, это влияло на дома, в которых проживали их представители. Многое зависело и от местности проживания. Можно выделить основные категории жилых строений этого времени:

• Дворянская.
• Купеческая.
• Мещанская.
• Крестьянская.
• Доходная.

Каждая отличалась своими особенностями, которые зависели от быта представителей сословия, от достатка и предназначения. Так, существовали городские, сельские дома и особняки, загородные усадьбы.

Новым было появление в окрестностях городов дачных домов, куда выезжали в летний сезон. Количество жителей в городах постоянно увеличивалось.

С этим связано появление в конце XVIII века доходных домов, строительство которых в XIX веке получило бурное развитие.

Россия — страна с огромным количеством лесов. Поэтому большинство домов были деревянными. Это еще и было обусловлено холодным климатом. Дома из дерева были теплыми и добротными. В Москве, Санкт-Петербурге и других городах, на юге России строили жилье XIX века из камня.

Особенности русского зодчества 19-го века

Российская архитектура домов 19 века предопределила облик современных городов. В первой половине века господствующим направлением был классицизм с его строгостью, порядком и четкой планировкой. Он воплотил идеи античности, строгость канонов и логику.

Главной чертой его становится тосканский ордер, который укрупняется и подчеркивается строгостью массивных стен, колоннадами и арками. Это касалось как градостроительства в целом, так и отдельных зданий.

Ему на смену пришел эклектизм — смешение элементов различных стилей.

Дворянский особняк

Высшее дворянство в городах строило роскошные особняки, к строительству которых привлекали знаменитых архитекторов. В них проживали многочисленные члены семьи и прислуга. На первом этаже находились хозяйственные помещения и комнаты слуг. Второй занимали несколько больших гостиных, будуары и спальни. На третьем этаже размещались жилые помещения, потолки в которых были низкие.

Обязательными атрибутами особняков и усадеб были специальные комнаты, назначение некоторых из них не совсем понятно современным людям:

• Прихожая. Эти помещения можно было встретить исключительно в русских особняках и домах. В холодные зимы было большое количество верхней одежды, которую при входе в теплое помещение необходимо было снимать и размещать. В европейских домах нет прихожих. Место, где развешивались шубы, пальто, шапки, шляпы, теплая обувь, было огорожено перилами. Здесь висели зеркала и стояли стулья.
• Камердинерская, названная так в связи с тем, что в ней находился дежурный камердинер. Она обставлялась добротной мебелью из красного древа. Стены украшали картины.
• Портретная комната. Здесь на стенах висели портреты членов семьи или предков. Мебель была из красного дерева. Стены были окрашены в натуральные цвета или оклеивались обоями. Часто на них наносились рисунки, имитирующие обои.
• Кабинет. Он был обязателен в дворянских домах 19 века или усадьбах. Как было принято, мебель изготавливалась из карельской березы, тополя или красного дерева. Стены оклеивались обоями или окрашивались под них.
• Столовая. Большое помещение, где обедали хозяева и потчевали гостей. Украшением ее служил большой овальный стол, дорогая мебель и картины на стенах, которые окрашивались в натуральные цвета.
• Спальня с будуаром. Здесь почивала хозяйка. Кровать была закрыта ширмой, в углу обычно располагался киот с иконами, где можно было помолиться. Будуар был отделен от спальни. В нем хозяйка могла заняться своим туалетом и делами: вышивать, вести переписку. Как правило, в доме находились другие спальни членов семьи и для гостей.

• Гостиная. Парадная комната, где принимали гостей. Она была богато обставлена, на стенах висели картины, устанавливалась мягкая мебель для отдыха и беседы. Гостиная в доме дворянина 19 века устраивалась в соответствии с господствующим стилем. Это было время классицизма с четким ритмом и единым стилем размещения мебели и предметов искусства. Мебель красного дерева украшалась чеканными изделиями из позолоченной бронзы или латуни. Французская мода на античные изделия предполагала наличие статуй, которые располагались в гостиных. Соответствовал этому и декор помещения. В богатом доме дворянина в 19 веке, где принимали много гостей, было несколько гостиных.

Удивляли иностранцев двойные рамы на окнах, большие, до потолка, печи, украшенными красивыми изразцами. Камины зимой не топили. Так как через них проникал холодный воздух. Их закрывали на зиму и украшали цветами. Удивляло иностранных гостей и огромное количество цветов в домах, они были повсюду.

Дворянская усадьба

Усадьба – это комплекс, в состав которого входили жилой дом и различные постройки: хозяйственные, садово-парковые, конюшни, людские и другие. Они гармонично вписывались в усадебный парк.

Если рядом не было реки, то устраивалось озеро с островом, прокладывались аллеи, ставились ротонды, выкладывались руины и гроты. Богатые усадьбы имели церковь.

Господские дома устраивались по принципу городских особняков.

Существует такое понятие, как русский усадебный стиль.

Он достаточно своеобразный, подобного за пределами России трудно было увидеть, специфику этого стиля определяло крепостное право и большие расстояния от крупных городов.

В усадьбе было много работников, которые жили здесь же. Оторванность от города наложила свой отпечаток, так как дворянам приходилось заниматься хозяйством, постоянно общаться с крестьянами.

Редкие выезды в уездные или губернские города были настоящим событием. Другие усадьбы находились в десятках километров, поэтому гости приезжали не часто.

Мебель, купленная после постройки дома, передавалась наследникам. Новости моды, стилей сюда доходили поздно. Но были усадьбы, которые строили знаменитые зодчие, некоторые из них дошли до наших дней.

Это настоящие памятники русской архитектуры.

Купеческий дом

Развитие капитализма привело к тому, что появляется свободный капитал, который требует вложений. Начинается бурное строительство домов крупными купцами и фабрикантами. Купеческие дома 19 века, принадлежащие сильно разбогатевшим представителям этого сословия, были большей частью похожими на дворцы. Нередко к строительству приглашались знаменитые архитекторы.

Но большей частью купеческие дома были добротными деревянными, деревянно-каменными и каменными, которые выходили в сад и огород.

Внутренние дворы были приспособлены для хранения товаров, обстановка приобреталась самая разная, говорить о каком бы то ни было стиле здесь не приходится. Вместе с картинами, купленными по случаю, было много икон.

Они стремились во всем подражать представителям высших классов. Но в большинстве это удавалось единицам, тем, кто получил достойное образование.

Дворянство потихоньку разорялось, продавая свои усадьбы. Купеческое сословие богатело и скупало их, приспосабливая под собственный быт. Но большинство нуворишей учили своих детей не только в России, но и за границей.

Получивших хорошее образование купеческих детей уже было трудно отличить от представителей высшего класса. Они устраивали свои дома 19 века в России по-другому, не так, как их отцы.

Знали несколько языков, разбирались в живописи, архитектуре, литературе.

Русский купеческий стиль

В небольших провинциальных городах купцы строили дома попроще. Появился купеческий стиль, при котором дом в плане представлял большую квадратную или прямоугольную форму.

Он большей частью состоял из двух этажей. Первый был массивным, каменным, с большим подвалом. Верхний этаж – тесаный сруб, обшитый деревом, с богатой резной отделкой.

Внутри такие дома были большей частью оштукатуренные.

Мещанский дом

К мещанскому сословию относились учителя, поденщики и наемные работники. Они составляли большую часть населения городов, особенно много их стало после 1861 года, когда было отменено крепостное право. Жилье мещан было съемным или скромным собственным домом. Чаще всего они были небольшие, построенные по примеру сельских домов. Стили их соответствовали той местности, где они проживали.

Доходные дома

Развитие городов, рост промышленных предприятий, учебных заведений, повлекли за собой появление большого количества людей, не могущих позволить себе постройку или покупку дома. К этой категории можно отнести учителей, врачей, банкиров, государственных служащих, инженеров, преподавателей, студентов. Им требовались удобные благоустроенные квартиры, которые можно было снять в наем.

В городах, особенно в Санкт-Петербурге, Москве, городские власти вели строительство инфраструктуры. Возведение зданий, где сдавались квартиры внаем, велось по проектам знаменитых архитекторов. В конце 19 века домов таких только в Москве насчитывалось более 550.

В Петербурге 80 % построенных зданий составляли доходные. Владельцы домов старались привлечь знатных арендаторов. Это проводилось с целью рекламы. Здания, используемые для сдачи квартир, строились вокруг университета.

Здесь отличные апартаменты снимали его профессора и преподаватели.

Источник: https://labuda.blog/260118

Доходный дом: условия, преимущества и недостатки

Доходный дом — это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Преимущества доходного дома

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг.

   Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

• Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
• Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
• Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
• Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон).

Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв.

м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности.

Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице.

Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям.

В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/arendnoe-zhil-e-dohodnyy-dom.html